Preparamos abaixo um checklist da documentação que é comumente pedida ao proprietário quando se está interessado na compra de um imóvel. E quais são os motivos de tanta burocracia? Em especial, o risco da fraude contra credores e da evicção.
Checklist
- Matrícula do imóvel (os vendedores são os proprietários que constam na matrícula?)
- Certidão de Ações e Execuções da Justiça do Trabalho (há pendências na Justiça do Trabalho?)
- Certidão de Ações e Execuções da Justiça Federal
- Certidão de Ações e Execuções da Justiça Estadual (Cíveis, Família e Fiscais)
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT)
- Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura (IPTU, ISS, taxa de lixo e COSIP)
- Certidão Negativa de Débitos Federais (Receita/PGFN)
- Certidão Negativa de Débitos da Associação ou Condomínio
- Comprovante de pagamento dos 4 últimos exercícios de IPTU, taxa de lixo e COSIP (um tributo pode ser inscrito em dívida ativa e cobrado mesmo após a emissão da certidão negativa, ainda que relativo a período anterior à data da certidão)
- Certidões de Cartórios de Protesto
Fraude contra Credores
Em certas situações, o proprietário de imóvel que esteja endividado busca, muitas vezes, dilapidar seu patrimônio, com o fim de frustrar o pagamento de suas obrigações ou determinados credores.
Ele pode estar com o nome negativado em cadastros de crédito, devendo a empregados, a Bancos ou Financeiras e, quando sentir que seus bens estão sob risco (teve título protestado ou foi citado em ação de cobrança ou execução, por exemplo), procura vendê-los ou transferi-los a outros titulares (os chamados "laranjas"), com a intenção de preservar seu patrimônio e deixar de pagar suas dívidas.
E essa estratégia funciona? Vejamos o que diz o art. 159 do Código Civil:
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.
Em outras palavras, a sua escritura de compra e venda (que se qualifica como contrato oneroso pelo art. 159, ou seja, que não é gratuito) e mesmo o registro do imóvel em seu nome poderiam ser anulados (invalidados) no Judiciário, fazendo com que você, comprador, ficasse sem o bem e tivesse que acionar o vendedor para reaver seu prejuízo, contratando advogado, adiantando valor de custas judiciais e aguardando o trâmite processual de anos.
Veja o que aconteceu com esse casal de idosos numa cidade da região serrana do RJ, neste caso real (processo iniciado em 2008 e julgado em 2a instância só em 2016, proc. 0009253-43.2008.8.19.0061 ).
Um casal de idosos comprou um apartamento por 70 mil reais pagos à vista. Não levaram o contrato ou escritura ao Registro de Imóveis, devido ao alto custo (ou seja, para todos os efeitos, a proprietária continuava a ser a incorporadora ou imobiliária). Anos mais tarde, descobriram que pendia contra a proprietária uma execução e que perderiam o imóvel. Já não cabia mais recurso algum, pois haviam falsificado a assinatura deles e interposto recursos em seus nomes(!), com decisões finais contrárias aos seus interesses.
E o Resultado? Quase sofreram evicção e por pouco não tiveram que deixar o apartamento. Acabaram celebrando acordo para evitar o pior (venda em leilão judicial). E somente após uma tramitação de 8 anos, conseguiram na Justiça o direito receber uma indenização de R$ 8 mil reais para cada um dos idosos, por conta da falsificação das assinaturas e o risco de perder o imóvel. Veja o resumo da decisão (ementa):
"... Ação Indenizatória Por Danos Morais. Compra E Venda De Imóvel. (...) Escritura Não Registrada. Alienação Judicial Do Imóvel Para Garantir Execução Ajuizada Em Face Do Réu. Falsificação Da Assinatura Dos Autores Em Procuração Para Interposição De Embargos De Terceiros Comprovada Em Pericia Grafotécnica. Embargos Inacolhidos. Risco Da Perda Do Imóvel Em Hasta Pública. Pessoas Idosas. Dano Moral Configurado. Sentença Que Condenou A Ré A Reparar Os Autores Em Danos Morais No Valor De R$ 8.000,00 (Oito Mil) Para Cada Autor. Valor Condizente Com Os Critérios De Razoabilidade E Proporcionalidade."
Evicção
A evicção é justamente a perda de um bem pela invalidação do contrato celebrado. Embora o vendedor responda por ela, não é raro que não se consiga encontrar bens que satisfaçam o crédito do comprador de boa-fé.
Portanto, tão importante quanto pedir as certidões, é saber examiná-las e tomar decisões acertadas com base nas informações que trazem. Na dúvida, procure um profissional da sua confiança.